江蘇鎮(zhèn)江出臺(tái)舉措！支持住宅品質(zhì)改善提升

鎮(zhèn)江未來(lái)的商品房品質(zhì)，將更上一個(gè)臺(tái)階。近日，江蘇鎮(zhèn)江印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步支持我市住宅品質(zhì)改善提升的若干措施》，從優(yōu)化建筑形態(tài)管控，優(yōu)化建筑面積、房產(chǎn)面積及容積率計(jì)算規(guī)則，優(yōu)化住宅戶型、層高及停車配建標(biāo)準(zhǔn)等方面，全面提升住宅品質(zhì)。

由鎮(zhèn)江市自然資源和規(guī)劃局與市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局聯(lián)合制定的這一舉措，旨在促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，更好滿足居民改善性住房需求。新政策包括分區(qū)分類引導(dǎo)、通則性措施、差別化適用措施和保障措施等內(nèi)容。

分區(qū)分類引導(dǎo)住宅品質(zhì)改善提升

低開(kāi)發(fā)強(qiáng)度產(chǎn)品。選取城市郊區(qū)不具備公共交通條件但景觀、區(qū)位等條件較好的區(qū)域，以及國(guó)土空間規(guī)劃確定的歷史城區(qū)等，允許建設(shè)容積率小于1.0的住宅產(chǎn)品。

中等開(kāi)發(fā)強(qiáng)度產(chǎn)品。在中心城區(qū)范圍內(nèi)，選取交通較便利、配套設(shè)施較齊全、環(huán)境較優(yōu)的地塊，建設(shè)容積率為1.2～1.6的多層和高層住宅，滿足居民改善性住房需求。

高開(kāi)發(fā)強(qiáng)度存量產(chǎn)品。在已出讓但未建設(shè)的存量高強(qiáng)度開(kāi)發(fā)地塊，鼓勵(lì)、支持和引導(dǎo)“立體生態(tài)住宅產(chǎn)品”，將庭院、花園與現(xiàn)代高層建筑相結(jié)合，實(shí)現(xiàn)建筑與生態(tài)景觀相生共融，提升居住小區(qū)品質(zhì)。

住宅品質(zhì)改善提升通則性措施

新政策提出了支持住宅品質(zhì)改善提升的16條通則性措施：

（一）優(yōu)化建筑形態(tài)管控

1.住宅建筑立面的形式、色彩應(yīng)與周邊建筑和環(huán)境景觀相協(xié)調(diào)，沿城市主、次干道或位于重要節(jié)點(diǎn)應(yīng)采用公建化立面形式。建筑外立面主體宜使用石材、鋁板、真石漆等高品質(zhì)材料，鼓勵(lì)運(yùn)用新材料、新技術(shù)。注重第五立面設(shè)計(jì)，低、多層宜設(shè)置坡屋面，屋頂設(shè)備應(yīng)進(jìn)行遮蔽和美化。

2.城市主要道路兩側(cè)高層建筑面寬不宜超過(guò)46米；地塊內(nèi)部建筑高度大于27米，但不大于54米的，其最大連續(xù)面寬不超過(guò)60米；建筑高度大于54米的，建筑面寬不超過(guò)46米，因場(chǎng)地限制等原因確需突破的，其建筑高寬比宜大于1.3:1。不同建筑高度組成的連續(xù)建筑，其最大連續(xù)面寬上限值按較高建筑執(zhí)行。

3.地塊內(nèi)建筑高度應(yīng)避免出現(xiàn)高度懸殊的“高低配”。強(qiáng)化以“街坊”規(guī)模為單元的建筑高度組群，相鄰“街坊”之間高度分區(qū)控制，形成高低錯(cuò)落的城市景觀，優(yōu)化城市天際線。

4.住宅小區(qū)建筑退讓城市道路紅線應(yīng)盡量平齊統(tǒng)一，城市主干道沿線、濱水空間、沿山地帶的住宅小區(qū)，建筑貼線率不應(yīng)小于60%。

（二）優(yōu)化建筑面積、房產(chǎn)面積及容積率計(jì)算規(guī)則

5.鼓勵(lì)在建筑底層設(shè)計(jì)風(fēng)雨連廊及作為公共休閑、交通、綠化等開(kāi)敞空間使用的架空層，其建筑面積不計(jì)算容積率指標(biāo)。架空層高度不宜小于3.6米，架空面積不宜小于該層建筑面積的1/3。

6.住宅小區(qū)簡(jiǎn)易門衛(wèi)室、建筑出入口開(kāi)敞式門廊、車庫(kù)坡道頂棚及配電房、水泵房、垃圾房等市政配套設(shè)施的建筑面積不計(jì)入容積率指標(biāo)。

7.主體結(jié)構(gòu)外設(shè)置、頂蓋距底板超過(guò)兩層（含兩層）、上方無(wú)網(wǎng)格梁等構(gòu)件的開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)視為露臺(tái)，不計(jì)算建筑面積、房產(chǎn)面積及容積率指標(biāo)。

8.為滿足集中式中央空調(diào)配套需求，每戶住宅可設(shè)置一處不大于3平方米的空調(diào)外機(jī)擱板，擱板不計(jì)算建筑面積、房產(chǎn)面積及容積率指標(biāo)，但須結(jié)合外立面統(tǒng)一設(shè)計(jì)并進(jìn)行隱藏化處理。

9.結(jié)構(gòu)層高小于2.2米的坡屋頂下方空間或其他建筑空間不計(jì)算建筑面積、房產(chǎn)面積及容積率指標(biāo)。

10.因城市界面管控要求，緊鄰城市主干道的沿街住宅，要求建筑立面公建化處理，臨街陽(yáng)臺(tái)宜封閉式設(shè)計(jì)，該封閉陽(yáng)臺(tái)按其水平投影面積的1/2計(jì)算建筑面積、容積率指標(biāo)及房產(chǎn)面積。陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深不應(yīng)大于2.1米，且不應(yīng)大于與之相連房間進(jìn)深的1/2。每戶陽(yáng)臺(tái)水平投影面積總和不應(yīng)超過(guò)該戶套內(nèi)建筑面積（不含陽(yáng)臺(tái)）的15%。

（三）優(yōu)化住宅戶型、層高及停車配建標(biāo)準(zhǔn)

11.為鼓勵(lì)住宅戶型個(gè)性化、多樣化設(shè)計(jì)，在符合工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的前提下，可設(shè)計(jì)套內(nèi)無(wú)隔斷或局部無(wú)隔斷的住宅產(chǎn)品，低開(kāi)發(fā)強(qiáng)度住宅產(chǎn)品可對(duì)建筑單體套內(nèi)進(jìn)行定制化設(shè)計(jì)。

12.多、高層住宅層高不宜大于3.6米且不宜小于3米，設(shè)有地暖、管道式新風(fēng)或集中式中央空調(diào)系統(tǒng)的住宅層高不宜小于3.15米。

13.為提高住宅空間品質(zhì)，低層住宅底層層高可適當(dāng)提高至4.2米，非底層層高不宜大于3.6米。

14.鼓勵(lì)住宅小區(qū)機(jī)動(dòng)車停車位按照1.0輛/100㎡或1.5輛/戶標(biāo)準(zhǔn)配置，取其高值；宜實(shí)行人車分流，除2%訪客車位外，不再設(shè)置地面機(jī)動(dòng)車停車位。

15.優(yōu)化住宅小區(qū)停車位標(biāo)準(zhǔn)，平行式停車位不宜小于2.4米×6.3米，垂直式停車位不宜小于2.5米×5.3米。

（四）優(yōu)化不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)措施

16.不動(dòng)產(chǎn)登記部門對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)展全程幫辦服務(wù)，推廣土地使用權(quán)量化登記、“許可即賦碼、預(yù)售即登記、買房即發(fā)證”登記服務(wù)新模式。

住宅品質(zhì)改善提升差別化適用措施

（一）關(guān)于低開(kāi)發(fā)強(qiáng)度產(chǎn)品

在滿足小區(qū)綠地率不小于30%的條件下，允許4層及以下的低開(kāi)發(fā)強(qiáng)度住宅設(shè)置室外庭院。庭院綠化面積不計(jì)入小區(qū)公共綠化面積和綠地率，庭院規(guī)模、位置在小區(qū)規(guī)劃總平面圖中予以明確，以公示、審定的規(guī)劃方案為準(zhǔn)。為單套房屋單元配設(shè)的庭院屬于該不動(dòng)產(chǎn)單元的組成部分，不得擅自擴(kuò)大庭院面積或在庭院內(nèi)違法建設(shè)。

（二）關(guān)于高層立體生態(tài)產(chǎn)品

可設(shè)置外挑層高不小于兩個(gè)自然層通高的植樹(shù)平臺(tái)或奇偶層錯(cuò)層設(shè)置的空中花園（露臺(tái)）:采用外挑結(jié)構(gòu)，設(shè)置在建筑主體結(jié)構(gòu)之外，無(wú)墻且不封閉，外挑尺寸不小于2.4米，覆土深度不低于0.5米，平臺(tái)覆土綠化面積不小于其水平投影面積的40%，不計(jì)入容積率。允許建設(shè)入戶花園，入戶花園不計(jì)入陽(yáng)臺(tái)面積，但需一面朝向完全開(kāi)敞，面積不應(yīng)大于10平方米，按照其結(jié)構(gòu)底板水平投影面積的1/2計(jì)算建筑面積及容積率指標(biāo)。相關(guān)產(chǎn)品須滿足《關(guān)于試點(diǎn)開(kāi)展“第四代建筑”高品質(zhì)居住地塊規(guī)劃建設(shè)管理的工作方案》要求。

本措施適用范圍為鎮(zhèn)江市區(qū)，丹陽(yáng)市、句容市、揚(yáng)中市可參照?qǐng)?zhí)行。

本措施自發(fā)布之日起施行，已審批工程設(shè)計(jì)方案項(xiàng)目按原規(guī)定執(zhí)行。前期各類試點(diǎn)配套政策與本措施存在矛盾的，以本措施為準(zhǔn)，由市自然資源和規(guī)劃局、市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)相關(guān)解釋。

本措施有效期2年。（方良龍）